Квартира не продаётся: что проверить до всякого заговора на продажу

Почему квартира не продаётся: что проверить сначала

Покупатель решает быстро, листая объявления. Он видит цену, фото и пару строк описания. Если что-то из этого хуже, чем у соседей, он листает дальше. Кто всё же пришёл, смотрит квартиру, запах, подъезд и спрашивает про документы. На каждом из этих шагов продажа может застрять:

Как сравнить цену квартиры с рынком

Цену проверяют по похожим квартирам, а не по той сумме, которая нужна вам на новое жильё. Покупателю ваши планы неизвестны, он сравнивает. Сядьте с двумя-тремя сайтами объявлений и сделайте то же, что делает он. На это уйдёт час, и ответ обычно виден сразу.

1. Найдите квартиры в вашем районе, в похожем доме, с той же комнатностью и близкой площадью.
2. Отложите самые дешёвые и самые дорогие, оставьте хотя бы пять похожих.
3. Сравните цену за квадратный метр: так честнее, чем по общей сумме.
4. Посмотрите, сколько висят эти объявления. Объявление, которое висит давно, говорит о завышенной цене, а не о рынке.
5. Помните, что в объявлении стоит цена продавца. Сделка обычно проходит дешевле, после торга.
6. Спросите оценку у двух-трёх агентов или у оценщика. Если мнения разошлись, смотрите на середину.

Ваша цена заметно выше похожих, а квартира ничем их не лучше? Причина найдена.

Фото, описание и показы: что видит покупатель

До первого звонка покупатель видит только фото и текст. Тёмные снимки, вещи на всех поверхностях и три строки описания отсекают его сразу. На показе добавляются запах, свет и тот, кто показывает. Хорошая новость в том, что всё это можно поправить за выходные и почти без затрат.

• Фото. Снимайте днём, с открытыми шторами, каждую комнату из угла. Уберите с поверхностей всё лишнее, включая магниты с холодильника.
• Описание. Этаж, дом, что сделано за последние годы, что рядом: школа, остановка, рынок. О минусах лучше сказать самим, пока их не нашёл покупатель.
• Запах. Перед показом проветрите, вынесите мусор, уберите лоток и миску питомца.
• Кто показывает. Спокойный человек, который знает ответы про счётчики, соседей и документы. Родня с претензиями к покупателю на показе лишняя.
• Время. Показывайте при дневном свете, когда в доме тихо.

Документы и обременения: что отпугивает покупателя и банк

Квартира может понравиться, но покупают её по документам. Если покупатель берёт ипотеку, бумаги проверяет ещё и банк, а банк осторожнее человека. Закажите свежую выписку из ЕГРН и посмотрите на квартиру глазами чужого юриста. Всё, что вызывает вопросы, лучше решить до выхода на рынок.

• Несколько собственников. Всю квартиру продают только с подписями всех, а договориться с роднёй бывает сложнее, чем с покупателем.
• Доля ребёнка. Если один из собственников несовершеннолетний, на сделку нужно разрешение органов опеки. Это время и отдельные условия.
• Прописанные люди. Покупатели боятся, что кто-то останется жить в квартире после сделки. Выписаться лучше заранее.
• Долги. Долги за коммунальные услуги и капремонт покупатель попросит закрыть до сделки.
• Перепланировка без согласования. Банк может отказать покупателю в ипотеке, а сам покупатель испугается хлопот с узакониванием.
• Залог или арест. Квартиру в ипотеке продают по особой схеме, вместе с банком. Арест или запрет снимают до продажи.
• Свежее наследство или частая смена хозяев. Покупатель насторожится и захочет подробностей.

Любой из этих пунктов решаемый, но у каждого свой порядок. С долями, опекой, наследством и перепланировкой идите к юристу по недвижимости до того, как выставлять квартиру.

Когда причина, может быть, в другом

Бывает так: цена рыночная, фото хорошие, бумаги чистые. Покупатели приходят, радуются, договариваются о задатке и пропадают. Один, второй, третий. Такое выматывает. Сначала выясните земную причину: спросите покупателя или агента прямо, что случилось. Ответ бывает простой, и с ним уже можно работать.

Когда причины каждый раз разные, объяснения им нет, а срывы повторяются, есть смысл смотреть глубже. Об этом подробно в статье о том, чем порча отличается от полосы невезения.

Бывает и другое: продажу держит сам хозяин. Квартира от родителей, в ней выросли дети, с ней связана вся жизнь. Умом человек решил продавать, а внутри ещё прощается. Так случается и при разводе, когда продавать приходится из-за чужого решения.

Нежелание продавать выдаёт себя так:

• Показы переносятся, потому что «сегодня неудобно».
• Цену поднимаете, когда покупатель уже согласен.
• В каждом покупателе находится изъян.
• Сбор документов откладывается месяцами.
• Кто-то в семье против и говорит об этом только вам.

Если узнали себя, заговор здесь мимо. Сначала договоритесь с собой и с семьёй, продавать ли. На встрече об этом тоже можно поговорить.

Что такое заговор на продажу и чего от него ждать

В народе заговором прощаются с домом или вещью и зовут нового хозяина. Говорят его на воду, которой моют полы, на ключи, на мёд. Текстов здесь не будет: статья о том, что проверить до них. Главное в обычае другое: хозяин отпускает своё.

От заговора в традиции ждут, что покупатель найдётся и сделка пройдёт спокойно. Цену, фото и бумаги поправляете вы. Если квартира на глаз дороже соседних, никакие слова этого не спрячут.

Кто верует, перед продажей молится своими словами. Для многих это опора.

Народные приметы при продаже жилья

Приметы при продаже в основном про прощание с домом и уважение к покупателю. Их легко соблюдать, и вреда от них никакого. Часть из них риелтор посоветовал бы и без всяких примет. Держитесь тех, что близки вам по вере и по душе:

• Перед показом дом проветривают и прибирают, чтобы он «принял» гостей.
• С домом прощаются: обходят комнаты и благодарят за прожитые годы.
• Домового зовут с собой на новое место, чтобы он ушёл вместе с хозяевами.
• Вещи с тяжёлыми воспоминаниями забирают или раздают до продажи.
• Деньги за квартиру через порог не берут.
• О сделке молчат, пока она не закрыта.

Заговор на быструю продажу: чем мешает спешка

Быстро квартиру продают двумя путями: ценой ниже рынка или хорошей подготовкой. Заговор в народной традиции добавляют к ним, а заменой он не служит. Спешку покупатели чувствуют по голосу и по лёгким уступкам, и торг от этого становится жёстче. Чем спокойнее вы говорите о цене, тем лучше для сделки.

Если деньги нужны к сроку, сделайте так:

1. Посчитайте, сколько вы теряете на скидке и сколько на ожидании: аренда, платёж по кредиту, коммуналка.
2. Решите заранее, до какой суммы готовы уступить, и держитесь её.
3. Скидку делайте за понятное: быстрый выход на сделку, покупатель без ипотеки и без цепочки.
4. Про срочный выкуп спрашивайте несколько компаний, а договор читайте вместе с юристом.

Когда продажа нужна, чтобы закрыть долги, загляните и в статью о деньгах и денежных обрядах: там по шагам разобрано, что посчитать.

Даже если сделка горит, в день первой встречи работу я не провожу. Сначала разбираемся, что держит продажу, а решение вы принимаете спокойно.

Если продаёте дом или машину

С домом и машиной логика та же: цена по рынку, честное описание, порядок в документах. Добавляются свои вопросы. Дом покупают вместе с землёй, дорогой и коммуникациями. Машину покупатель проверит по базам и у мастера, так что скрывать что-то бессмысленно. Сравните, что смотреть в каждом случае:

С документами на землю и спорным наследством разбирается юрист. Техническое состояние машины честнее всего показать мастеру заранее, до первого покупателя. Всё проверили, а машина так и стоит? С таким вопросом можно прийти и ко мне.

Как я смотрю, что держит продажу

С продажей жилья я помогаю, под такие задачи у меня есть обряды. Нужен ли обряд именно вам, становится ясно на встрече. Смотреть можно на картах Таро или Ленорман, на кофейной гуще, по руке, а какой способ подойдёт, решаем под ваш вопрос. Так видно, что держит продажу: обстоятельства, люди или что-то ещё.

Цену, фото, бумаги и показы проверьте всё равно, это ваша часть сделки. Если держат именно они, так и скажу. Когда обряд нужен, сразу называю одну сумму за всю работу и число встреч. Решение за вами, а сама работа в любом случае будет в другой день. О сделках, делах и продаже жилья есть отдельная страница для бизнеса.

Где нужен юрист, а где риелтор

Доли, опека, наследство, арест, перепланировка и любые споры вокруг квартиры решает юрист по недвижимости. Цену, объявление и показы поможет выстроить риелтор, которому вы доверяете. Если продажа вымотала так, что пропал сон, покажитесь врачу. А с тем, что держит саму продажу, приходите ко мне.

Как пройдёт первая встреча и во что обойдётся

Приезжаете ко мне домой, в Ростов-на-Дону. Если собственников несколько, приходите вместе, можно и втроём, а на ваше время я больше никого не назначаю. Вы рассказываете, что продаёте, сколько времени и что уже сделали. Потом смотрю подходящим способом и говорю как есть. На всё это уходит час или полтора, цена встречи одна, оплата в конце: переводом, наличными или картой.

Если нужна работа, во что она обойдётся и за сколько встреч, скажу там же, а решение примете дома. Записаться можно по телефону: расскажите в двух словах, что продаёте и сколько уже ждёте.